24.02.2014

Cómo reacciona el mercado inmobiliario de Puerto Madero frente a la incertidumbre

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2013 estuvo marcado por la incertidumbre y este año no empezó mucho mejor. Las medidas económicas repercuten en todas las áreas, pero las tomadas por el gobierno en los dos últimos años han impactado especialmente en el mercado inmobiliario.

Corralito cambiario, pesificación, devaluación afectaron el nivel de la actividad luego de una década de crecimiento y ni el CEDIN ni la reciente flexibilización del cepo parecen ser suficientes para recuperar el ritmo y la confianza.
 
Sin embargo, lo sabemos, nada más sólido que los ladrillos. Y Puerto Madero siempre se comportó como un “mundo aparte” de la realidad imperante.
 
De cara al futuro, NuevoMadero.com consultó a los principales referentes del sector inmobiliario en nuestro barrio. Les preguntamos sobre lo acontecido el último año y sus percepciones sobre lo que vendrá.
 
Participaron Rodrigo Fernández Prieto (Intelligent), Marcelo Cusmai ( BDA-Realty), Federico Andreotti (Tizado), Nicolás Lang (Adrián Mercado) y Pablo de Achaval (Achaval Cornejo).
 
Una sondeo orientativo a la hora de tomar decisiones.
 
LAS PREGUNTAS
1- 2013: ¿Cuál fue el impacto del cepo cambiario durante el último año en el mercado inmobiliario de Puerto Madero? ¿Hubo una real pesificación? ¿Cómo se fijó el tipo de cambio? Efecto medido  en valores y nivel  de actividad. Distinción entre venta y alquiler de propiedades. ¿Participó o sabe de alguna transacción que se haya concretado mediante cedines en nuestro barrio?
2- 2014:  ¿Cómo reaccionará el mercado inmobiliario de Puerto Madero ante la marcada devaluación del peso y la flexibilización del cepo cambiario para ahorro? Repercusiones probables  medidas  en valores y nivel  de actividad. Distinción entre venta y alquiler de propiedades.
 
LAS RESPUESTAS
 
. Rodrigo Fernández Prieto (Director de Fernández Prieto & Asociados y CEO Intelligent)
1- El cepo al dólar tuvo un doble impacto. Por un lado, afectó a las propiedades usadas y por otro benefició a las nuevas. Un claro ejemplo fue lo que ocurrió en Puerto Madero con Link Towers, donde el producto se comercializó íntegramente en una semana.
En lo que respecta a la pesificación, la respuesta es SI. La operatoria en pesos está consolidada y en el último trimestre del 2013 hubo ventas a los niveles de los últimos años porque justamente lo que hace el ladrillo es reguardar los pesos de quien invierte.
Al momento de hablar de valores y del nivel de actividad del sector, hay que entender que éste tiene que lidiar, desde hace un tiempo, con dos cuestiones claves: Por un lado, el aumento de precios y, por  otro, las fluctuaciones que hay entre el dólar oficial y el paralelo. Eso genera complicaciones al momento de ponerle un precio fijo tanto de venta como de alquiler a las propiedades.
Lo concreto es que los precios de las propiedades van a subir levemente y alcanzar los valores máximos que tuvieron en el 2010. Un detalle no menor es la suba en los costos de la construcción, esto hará que los precios de las propiedades se acomoden para arriba.
El nivel de actividad se mantuvo a un ritmo sostenido y en alza. Las propiedades que se publican, se alquilan o venden. Quizás el proceso de decisión se demora un poco más por el contexto económico – político actual.
2- El mercado inmobiliario de Puerto Madero está fuerte y el inversor es consciente de ello. Este sabe que apostar al ladrillo siempre es una buena inversión. Y más aún cuando se trata de lugares que tienen una alta perspectiva de crecimiento. Invertir en propiedades y zonas premium siempre brinda un plus adicional al inversor porque se destaca por sobre el resto de los proyectos y su valor del m2 se revaloriza en el corto, mediano y largo plazo.

. Marcelo Cusmai (BDA-REALTY, Comercializadores Alvear Tower)
1- Al principio la aplicación del cepo resintió la actividad. Como en todas las crisis, primero se evidencia una parálisis, producto de la incertidumbre, pero luego la situación se va readecuando a las nuevas reglas de juego y se retoma la actividad. Eso es lo que verificamos durante el último semestre del año pasado. Los proyectos premium como éste son aspiracionales, no se pueden suplantar. Los interesados saben que deben tomar la decisión, ya que no surgirá otra oportunidad.
En el caso de Alvear Tower no hubo pesificación, sólo se acepta dólar billete. Por el nivel del proyecto, se mantiene la dolarización para cumplir con los altos standares de calidad comprometidos. Es una manera de resguardar la continuidad de la obra frente a los vaivenes coyunturales. En casos puntuales, ante la limitación de dólares se buscó un valor en pesos conveniente a las partes.
Realizamos algunas transacciones con cedines, sin ningún inconveniente en su implementación.
2- Seguramente se registrará de nuevo alguna desaceleración durante este primer trimestre, hasta que vuelva a haber una adaptación al nuevo contexto. Apostamos a una rápida transición. El proyecto está afianzado y tiene a su favor que apunta a un consumidor final y no a inversores, que son los que más dudan frente a la incertidumbre. En definitiva, creemos que va a ser un buen año. La torre ya está vendida en más de un 50%, a un valor que parte de U$S 7.000 x m2.
 
. Federico Andreotti (Socio gerente Tizado Puerto Madero)
1- Producto del cepo hubo una merma en la cantidad de operaciones en Puerto Madero. El impacto no se sintió tanto en los productos a estrenar como en el usado y ésto se debe a que en los emprendimientos el constructor es más flexible a la hora de negociar, haciendo un precio mixto en pesos y en dólares, porque necesita de las ventas para construir el edificio hasta finalizarlo.
La propiedad históricamente cotizó en dólares y creemos que va a seguir siendo así, pero las obras que estaban comenzadas y tenían contratos de venta en dólares, se pesificaron a una cotización intermedia entre el dólar oficial y el paralelo, logrando así un equilibro. 
Con respecto a los usados, cuando había parte del precio en pesos se tomaba el dólar blue. No podemos dejar de lado a los fideicomisos que se venden en pesos. En estos, al iniciarse la obra, la incidencia del valor del terreno se calcula en dólares; y si uno quiere pagarlo en pesos es al dólar blue y el resto del pago es en pesos al costo.
El último año se han cerrado muchos más alquileres que ventas. Los propietarios retiran sus departamentos de la venta porque no pueden obtener la cantidad de dólares que pretenden y los ofrecen en alquiler, esperando que el mercado se reactive y puedan vender más adelante en mejores valores sus propiedades.
Si, participamos en varias operaciones con cedines en el barrio de Puerto Madero y si bien son procesos muy lentos, se terminaron realizando con éxito.
2- Creemos que va a ser un año muy tranquilo, de pocas operaciones inmobiliarias, no va a cambiar mucho con respecto al 2013. No se ve que el gobierno tome medidas de fondo que ayuden a reactivar definitivamente al sector, pero hay que tener en cuenta lo siguiente: Puerto Madero es distinto al resto de la Ciudad, es irrepetible y siempre se ha comportado mucho mejor en cuanto a ventas y alquileres que los otros barrios. Buena parte de las pocas operaciones que se puedan efectuar, van a concretarse en Puerto Madero.
 
. Nicolás Lang (Gerente Comercial Adrián Mercado Gestión Inmobiliaria)
1- Se notó una leve baja, realizándose operaciones tanto de ventas como alquileres. Los valores por metro cuadrado para las ventas arrancan desde U$S 3500 a U$S 7000, dependiendo del emprendimiento y si la propiedad es a estrenar o usada.
Los precios continuaron siendo en dólares, los propietarios solicitan que sea el dólar billete el utilizado para las operaciones. Se realizaron muy pocas operaciones con cedines.
Hubo muchas operaciones de alquiler de departamentos con o sin muebles, los interesados manifiestan que desean vivir en Puerto Madero porque no hay inseguridad en la zona.
2- Puerto Madero se mantiene al margen del resto de las operaciones,  es un barrio que sigue  siendo buscado por la seguridad, las vistas panorámicas, el atractivo turístico, las distintas alternativas de locales gastronómicos, etc. Continuamos teniendo muchas consultas tanto para venta como alquiler, pero los interesados quieren ser asesorados con distintas alternativas y manifiestan que desean mantener la inversión en el ladrillo como refugio económico.
 
. Pablo de Achával (Achaval Cornejo)
1- El cepo cambiario provocó al principio una retracción en la oferta, en segundo término generó disparidad ,desconcierto y búsqueda de oportunidades de valores bajos.
Los valores se hablan en dólar billete, cuando se pelea tipo de cambio es lo mismo que hablar de precio.
Notamos una baja tanto en valores como en la cantidad de operaciones. Se concretaron más alquileres que ventas. En nuestro caso, no tenemos conocimiento de operaciones en cedines.
2- Es muy prematuro analizar qué puede cambiar, cuando ya se habla de una nueva restricción al dólar billete.

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