09.11.2011

Reportaje a Alejandro Ginevra

  • imagenes fotos
  • video video
compartir

NuevoMadero.com mantuvo una extensa e interesante conversación con Alejandro Ginevra, presidente de Gnvgroup Desarrollos Urbanos, artífice del mega emprendimiento Madero Harbour, en el Dique 1.

Además de desarrollador, Ginevra vive y trabaja en nuestro barrio, es un apasionado de Puerto Madero. Puede encontrárselo hasta muy tarde en su oficina, siguiendo cada detalle de la obra, pero también recorriendo calles y comercios, en el supermercado o algún restaurante, y practicando deporte en la Reserva Ecológica.

Aunque muy profesionalizada, la empresa conserva su impronta familiar, con la atención personalizada y calidez que eso significa. Su mujer, Mercedes, es la Directora Comercial y su compañera incondicional. Sus cuatro hijos heredarán esa trayectoria y vocación.

Todo empezó a principios de los ’90, cuando su padre Jorge fijó su mirada en el sur de este incipiente barrio, que recién comenzaba a configurarse, y tuvo la visión de invertir en donde la gran mayoría no veía sino un gran pastizal. Empecinado y convencido de su potencial, prosiguió pese a las críticas y adquirió todo el Dique 1. Emprendedor nato, confió en sus instintos y asumió el riesgo.

Dos décadas después, el proyecto Madero Harbour se encuentra en pleno desarrollo, en el corazón del Dique 1. Fiel al legado de su progenitor, Alejandro comanda este emprendimiento de usos mixtos de 300.000 m2 cubiertos, en el que convivirán edificios de oficinas, residencias, studios, hotel & spa, fitness center, centro comercial, cines y supermercado.

La inversión asciende a U$S 300 millones y la finalización del total de las obras está prevista para el año 2015.

Por todo esto, siempre es un gusto encontrarse con Alejandro Ginevra y transmitir sus vivencias y perspectivas sobre el desarrollo de nuestro barrio. Puerto Madero en primera persona.


. Nos interesaba conversar con vos, porque concentrás en una sola persona muchas facetas relacionadas con Puerto Madero: sos vecino, desarrollador inmobiliario, pero además de vender departamentos u oficinas, también proyectás un negocio de renta, de largo plazo, como es un Shopping Center. Es decir: te vas a quedar acá. Por eso nos gustaría que a lo largo del reportaje nos cuentes tu trayectoria y punto de vista abordando estos múltiples aspectos...

Efectivamente, creo que soy uno de los pocos desarrolladores que vive y construye en el barrio, que trabaja y tiene sus oficinas acá. Con toda mi familia pensamos quedarnos, porque tendremos negocios como el shopping y el hotel que perdurarán muchos años. Y espero que mis hijos continúen este camino. La familia Ginevra está desde los inicios de Puerto Madero, cuando arrancó, allá por los años ’90, con mi padre. Es ya una herencia familiar.

. Vieron nacer y crecer al barrio. Contanos cómo fue esa evolución

Nosotros en el ’91 hicimos Puerto Viamonte, que fue el primer emprendimiento que se desarrolló en los docks. Después en el ’93 adquirimos todas las tierras del Dique 1 y en el ’98 empezamos con el edificio Malecón, en la cabecera sur de Puerto Madero, que fue inaugurado en el año 2000. Y en 2006 ya empezamos con Madero Harbour, que actualmente se encuentra en pleno desarrollo. Durante todos esos años, desde el ’93 hasta arrancar en 2006, se prepararon los terrenos, se gestionaron y consiguieron las aprobaciones municipales, se llevaron a cabo todas las obras de infraestructura, la plaza, las calles. Fue un arduo y largo trabajo, que ahora se está empezando a vislumbrar.
El año pasado ganamos además la licitación de las playas de estacionamiento que están frente a la UCA, en el Dique 2, y también nos adjudicamos un terreno en el Dique 4, destinado a un edificio de oficinas.
En conclusión, desde principios de los años ’90 somos partícipes y estamos íntimamente ligados al crecimiento de este barrio.

. De todas las facetas que mencionamos al principio, ¿cómo percibís la evolución del barrio como vecino?

Como vecino, pero también como desarrollador, la veo lenta. Cuando la gente mira Puerto Madero piensa: “Uy, cómo se hizo todo esto”. Pero yo que estoy desde principios de los´90 digo que fue lento. Pero en estos últimos años sí ha tomado bastante impulso y se está terminando de configurar el mejor barrio de la ciudad. Con los servicios que tiene, sus parques, los espejos de agua, sus calles anchas. Todo esto en pleno centro de una ciudad como Buenos Aires, muy cerca de Retiro, de Constitución, del Aeroparque, del Puerto e incluso también de Ezeiza. Es realmente una ubicación estratégica, privilegiada. Tenemos enfrente al Microcentro, los teatros, la Municipalidad para hacer trámites…
Hay gente que dice, incluso conocidos míos, “Puerto Madero es difícil para ingresar, mucho tránsito”. Primero hay que ver en qué horarios. Uno anda por Santa Fe y Callao, o por Belgrano, y es imposible circular. Acá puede haber tránsito en algún nudo, en determinados momentos del día, pero por dentro se puede andar sin mayores inconvenientes. Y la diferencia que nosotros tenemos a nuestro favor es que mientras en otros lugares el caos de tránsito no es de fácil solución, acá en cambio es una decisión política: que se instalen parquímetros y dejemos de ser el estacionamiento gratuito de la ciudad, que es en definitiva lo que en nuestro caso provoca los embotellamientos. Una vez resuelto esto, para mí Puerto Madero no tiene contras.

. Otra de las facetas tuyas de la que nos gustaría hablar es una que por cierto no es muy común en Puerto Madero: tenés una familia muy numerosa, con cuatro hijos adolescentes. Es realmente una excepción, porque lo que se está viendo como mucho son parejas con un bebe, o a lo sumo con dos pequeños…¿A tus hijos les gusta vivir en Madero, se adaptaron?

Mis hijos van a un colegio en Olivos. Nosotros siempre vivimos en Zona Norte y cuando tomamos la decisión de mudarnos acá uno de los inconvenientes fue convencer a los chicos, que estaban acostumbrados a estar cerca del colegio y sus amigos. Lo resolvimos con un auto que los lleva y los trae, y que por los horarios va a contramano del tránsito. Tal vez los fines de semana surgían más conflictos, porque todas sus actividades estaban allá. Pero a medida que fueron creciendo, sus salidas a comer o bailar también empezaron a orientarse hacia el centro, e incluso la más grande va a la universidad caminando (UCA). Hoy están encantados de vivir acá y disfrutan de andar en bicicleta, en roller y ahora son sus amigos quienes vienen a casa para aprovechar estas ventajas que ofrece nuestro barrio. Tanto respecto del aire libre como de ir a bailar, ya que por ejemplo suelen ir a Asia de Cuba. Y que se queden por acá en sus salidas te garantiza una tranquilidad que ningún otro lugar te da, por la presencia de la Prefectura a la hora de brindar seguridad. Acá nunca hay problemas.

. ¿Qué le falta a Puerto Madero?

Nosotros inauguramos el Jumbo, que hoy está siendo un punto de encuentro, un lugar de interacción entre vecinos dentro del barrio. Por nuestra experiencia en centros comerciales, estoy acostumbrado a analizar el comportamiento de los consumidores. Y en Puerto Madero se arreglan para ir al supermercado. En cualquier barrio, la gente va como una habitualidad, pero acá no. Creo que este es el primer paso de la propuesta que nosotros vamos a hacer con Madero Harbour. Y sin lugar a dudas nuestro centro comercial va a terminar de completar toda esta oferta faltante de lugar de encuentro, de consumo, de esparcimiento y diversión. Todos los barrios lo tienen y Puerto Madero aún no. Pero una vez que inaugure nuestro shopping, no tengo dudas de que va a ser uno de los más exitosos de la ciudad.

. Contanos un poco más de lo que propone Madero Harbour. La gente del barrio todavía no tiene demasiado claro que el Jumbo va a quedar incluido dentro de un gran centro comercial. Y qué quiere decir exactamente el concepto de “usos mixtos”, cómo va a ser ese complejo en el que convivirán distintos espacios y funciones.

Nosotros nos planteamos mucho al interior de nuestra empresa cómo tratamos de comunicar y explicar el proyecto, para que se entienda cabalmente qué es un emprendimiento de usos mixtos. Porque a veces notamos que se nos relaciona exclusivamente con un hotel, o con un shopping, o una torre de oficinas. Y lo cierto es que ahora a fin de año vamos a inaugurar el primer edificio de viviendas dentro del complejo, y pese a que está todo vendido no está muy difundido…

. Es verdad que genera desconcierto, tal vez la mejor manera de transmitir el concepto sería enumerando las múltiples ventajas y facilidades que implica un emprendimiento de estas características, en donde interactúan y se complementan tantas actividades…

Una vez que estás dentro del emprendimiento tiene grandes ventajas. Pero explicar en el mercado de qué se trata es más difícil, porque no se puede plasmar en un simple aviso publicitario. Nosotros siempre usamos imágenes que remiten a “sensaciones” o "estilos de vida", porque siendo tan grande no lo podemos mostrar por completo en una página de un diario o revista.
Pero en una nota como esta sí podemos explicarlo: Madero Harbour va a ser un emprendimiento que va a tener torres de oficinas, de viviendas, dos hoteles (uno boutique de 50 habitaciones y otro cinco estrellas, de lujo, con salones de convenciones, eventos y fiestas) y un shopping center con 150 locales. Para ubicarnos, va a ser más grande que Patio Bullrich y Galerías Pacífico, que el Alto Palermo y Paseo Alcorta. Es un centro comercial de dimensiones muy amplias, que tendrá además 3000 cocheras, transformándose en el shopping con más estacionamiento de la ciudad.
Al estar todo el emprendimiento bajo un mismo techo, va a dar la posibilidad de que desde tu vivienda puedas ir a la terraza, tomar un ascensor y acceder al centro comercial, al cine o al supermercado, sin salir a la calle. La zona de comunicación de todo el emprendimiento va a estar en la terraza, un área verde en altura, en donde va a haber piscina, cancha de tenis, y desarrollaremos la vinculación entre todos los edificios. Hay pocas experiencias de este tipo en el mundo.

. ¿Cómo imaginás el impacto de un shopping como ése en su entorno? No sólo los aspectos positivos como los que mencionaste recién, sino también en relación al tránsito, los accesos…¿Ya están pensado también es esos aspectos?

Los 150 locales del shopping van a estar distribuidos en dos niveles, con cuatro salas de cine incluidas. La terraza va a ser en realidad una plaza, un gran espacio verde que cubre el centro comercial. Con eso logramos un impacto positivo y de sustentabilidad en términos ecológicos dentro de la comunidad. Con respecto al tránsito, las calles del Dique 1 fueron diseñadas por nosotros, ya sabiendo que acá iba a haber un centro comercial, y la circulación se pensó teniendo en cuenta eso. No va a haber impacto negativo.

. ¿Ya están encarando la comercialización de los locales del shopping? ¿Las marcas se muestran predispuestas a desembarcar en Puerto Madero? ¿Cuánto tiempo te costó, por ejemplo, convencer a Jumbo de abrir un supermercado acá?

Desde que compramos los terrenos en el Dique 1, hacia el año ‘94/’95, que estábamos conversando e intentando. Recuerdo que me decían: “No, a esa zona todavía le falta un montón”. Bueno, me llevó casi 20 años convencerlos. Pero en estos cuatro meses les está yendo mejor de lo que habían imaginado, este supermercado tiene uno de los ticket promedio más elevados de la cadena, las ventas no bajan desde la inauguración, finalmente están muy contentos con la zona. Esta no es una sucursal normal para ellos, ya que Jumbo es en realidad un hipermercado. Por eso, como es diferente, su nombre es “Jumbo Madero Harbour”. Y no sólo es distinto por la superficie, sino también por el tipo de producto que se vende, cómo se lo expone, la iluminación del local. Un formato novedoso, que tengo entendido tienen pensado repetir en algunos lugares de nuestro país y en Santiago de Chile.

. ¿De qué plazos hablamos cuando nos referimos al shopping?

Una vez inaugurado el supermercado, encaramos ahora la comercialización de varios locales que tenemos a la calle, sobre Lola Mora y Juana Manso. Estamos en los últimos tramos de la negociación con un restaurante muy importante para esa esquina, también estamos hablando con una cafetería y algunas otras empresas de servicios. Todo esto estaría abierto en los próximos 10 meses. Y después estamos empezando a plantearnos la comercialización del shopping, que proyectamos tenerlo inaugurado en 30 meses. Durante el proceso, nosotros vamos monitoreando no sólo nuestras posibilidades económicas y financieras, sino también la evolución del barrio. Cuando imaginamos esto, todos los edificios que teníamos alrededor deberían haber estado terminados, pero se demoraron. Y entonces nosotros también tuvimos que retrasar la construcción del centro comercial. Para que podamos atraer y convencer a una marca de que venga y se instale acá, debemos garantizarle que la población del barrio se incremente y que quienes nos visitan puedan acceder con relativa facilidad. Si finalmente se implementan los parquímetros, por ejemplo, sería un gran avance para la concreción de nuestro proyecto, porque los accesos y el tránsito serían más fluidos. Lo mismo respecto de la urbanización del barrio, debemos esperar que los edificios en construcción comiencen a habitarse. Y otro tema muy importante, ya que vamos a apuntar a marcas internacionales, es la Costanera Sur. Debemos discutir con el Gobierno de la Ciudad qué se va a hacer con ese espacio, porque si sigue como está y continúa degradándose, va a costar convocar marcas de renombre a Puerto Madero. Nosotros hacemos la inversión y apostamos, pero el sector público también debe colaborar. Estamos conversando con el Gobierno de la Ciudad para correr la feria de los fines de semana, e incluso hemos tenido alguna reunión con los vendedores que mostraron buena predisposición ante un eventual traslado. Por consiguiente, hay que hacer todo un trabajo previo para garantizarle a las marcas que el shopping va a ser exitoso. Y para eso deben estar dadas las condiciones.

. Mas allá del shopping, ¿Qué otros edificios del complejo se encuentran comercializando actualmente?

Ahora estamos ofreciendo la segunda torre de oficinas, con unidades de entre 600 y 2000 m2 en alquiler, y empezamos con la preventa de los edificios sobre Juana Manso, que son dos de oficinas, un hotel boutique y una serie de residencias vinculadas. Las oficinas están casi todas vendidas y las residencias también han tenido muy buena aceptación. Estamos iniciando la obra de esa parte del complejo ahora en diciembre.
Además, sobre Lola Mora construimos un edificio de viviendas y studios que se inaugura a fin de año, y ya está completamente vendido. Se hizo una unidad modelo y va haber alguna reventa de unidades que fueron compradas por inversores.

. ¿Cómo fue la evolución de los valores a lo largo de la comercialización del proyecto?

La primera torre de oficinas arrancó hace ya un par de años en el orden de U$S 2000/2200 x m2 y la última reventa se ubicó hace poco en U$S 5.000 x m2. Por su parte, las viviendas comenzaron en U$S 2.200/2.500 x m2 y ahora ascienden a U$S 4.000 x m2.

. Por último, nos gustaría conocer tu opinión sobre el proyecto Solares de Santa María, en la ex Ciudad Deportiva de Boca Jrs., impulsado por IRSA. ¿Cuál es tu visión como desarrollador inmobiliario? ¿Te parece viable? Sobre todo teniendo en cuenta que alguna vez, cuando nuestro barrio era un gran terreno baldío, vislumbraste acá un potencial que otros en cambio no supieron apreciar….¿Te lo imaginás como un nuevo Puerto Madero?

Habiendo sido partícipe de un desarrollo como fue Puerto Madero, por supuesto que para mí es viable. Es una tierra espectacular que está en la Costanera Sur, y no tengo dudas que ahora o más adelante finalmente se va a concretar. Me lo imagino como una continuación de Puerto Madero, para acceder a ese lugar primero habrá que atravesar los puentes y las calles de nuestro barrio. Yo creo que con el correr de los años, Puerto Madero, la Costanera Sur, Santa María del Plata y la Reserva Ecológica van a confluir en un único barrio, mucho más amplio, custodiado por una misma fuerza, la Prefectura. Ojalá podamos lograrlo. Así se terminará de conformar la mejor urbanización de nuestro país, envidiable incluso internacionalmente. En verdad, hay muy pocos lugares en el mundo que pueden darse el lujo de tener un barrio nuevo en el centro de la ciudad.

Relacionados
Envianos tu opinión (4)