02.03.2006

¿Son sostenibles los valores actuales?

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La incertidumbre económica y la baja de las tasas de interés en todo el mundo han convertido al mercado inmobiliario en uno de los negocios más rentables y seguros. De esta manera, se vislumbra un crecimiento vertiginoso de la construcción, pero el incremento de la demanda genera a su vez el aumento de los precios de las propiedades.

En la ciudad de Buenos Aires, ese fenómeno se evidencia claramente en Puerto Madero. El barrio N° 47, el más jóven y pujante, es el preferido de las compañías constructoras y de los inversores. Su ubicación privilegiada, sus amplios espacios verdes, la combinación poco usual de seguridad y tranquilidad y el confort de sus complejos residenciales lo convierten en un lugar muy codiciado. En los últimos dos años, el valor de las propiedades aumentó casi un 50%, retorno impensado en cualquier otra inversión.

Sin embargo, frente a lo vertiginoso de este proceso, intercede el legítimo temor a la “burbuja inmobiliaria” y surge la pregunta inevitable: ¿Son sostenibles en el tiempo los valores actuales?
Es innegable la incidencia del factor especulativo en los precios vigentes, pero también es cierto que el fuerte aumento en la demanda de nuevos departamentos repercutió en el costo de los terrenos y, por ende, en el valor final del m2.

Debido a su juventud, la zona concede otras ventajas comparativas. Como la mayor parte de los inmuebles residenciales están en construcción, surge la posibilidad única de adquirir departamentos de “pozo” (en obra), lo que permite acceder a una financiación inexistente en el mercado crediticio actual. Los préstamos bancarios, pese a ser muy anunciados, no suelen superar los 80.000 pesos (menos de 30.000 dólares), cifra que no da mucho margen a la hora de elegir superficie o ubicación. Menos aún en Puerto Madero, en donde el metro cuadrado promedio se ubica en torno a los 2.000 dólares (se pueden encontrar propiedades desde los 1.600 dólares hasta los 4.000 dólares en ubicaciones excepcionales). l financiamiento otorgado por las compañías constructoras se vuelve entonces una oportunidad única de adquirir una vivienda en la zona.

Otra ventaja de comprar boletos es la posibilidad de reventa. Se trata de un negocio para ambas partes: quien lo vende, se lleva sin dudas un porcentaje de ganancia que ningún plazo fijo le puede dar en la actualidad y, el que lo compra, accede a un precio ciertamente inferior al del departamento una vez construido, además de al financiamiento antes mencionado.

Análisis a un lado, lo cierto es que se estima que el 50% de los compradores son inversores inmobiliarios. Respecto del perfil de los nuevos vecinos, también es bien definido: se trata, en su mayoría, de empresarios y profesionales de entre 30 y 60 años, con un nivel socioeconómico medio y medio-alto.

Frente a quienes temen que los valores terminen depreciándose, los actores del mercado interponen argumentos convincentes: la demanda continúa en ascenso y la cantidad de departamentos es limitada. Y, para prueba, basta una rápida recorrida por los numerosos showrooms que pueblan el barrio. En los edificios actualmente en construcción, a estrenarse en un par de años, es muy complicado encontrar unidades disponibles y, mucho más difícil aún, conseguirlas a un precio “razonable”.